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中古住宅(既存住宅)購入の際の注意点~境界と道、ライフラインが重要です!!

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2016/01/21

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セットバック

こんにちは~!! 株式会社カウル 野邊(ノベ)です。

明日、岡山市東区益野町の引渡しが有るため、朝から現地に行ってまいりました。

大変古い団地内の戸建で、既存住宅の注意点が網羅されているような物件でした。

中古住宅(既存住宅)を購入する際の注意点はいろいろありますが、特に重要度の高いものをご紹介します。

 

1.お隣や道路との『境界』

  土地家屋調査士会でもよく使われている標語ですが、

  『杭(クイ)を残して悔いをの残さず』

  とありますように、所有権の及ぶ範囲を決定づけるものです。

 

  売買の際に売主から買主への明示を義務付けたうえで、

  もし不安な要素が有るなら土地家屋調査士による境界確定をすべきです。

 

  費用は、売主負担が原則ですが、売主さんがどうしても従わない場合等は、

  安心を取得するための経費と考え、買主さんが費用を負担してでもやるべき価値は十分あります。

   IMG_7885

 

2.『道路』

  道路なくしては家も建てられませんが、既存住宅の場合で『私道』の場合は、十分注意が必要です。

  公道までが私道(『位置指定道路等』の場合)、

  その私道に対して権利を有しているか(『権原』と言います)が非常に重要です。

 

  その私道に『所有権、共有持分、通行地役権』があるか

            又は

  債権的な効力しかありませんが『通行承諾書』が必要になってきます。

 

  もし、どちらもない場合は、金融機関の融資も困難な場合もあります。

 

  特に昭和の物件で、私道(位置指定道路等)で名義が分譲業者や開発業者の名義のままで、

  その業者さんが廃業している場合をよく見かけます。

 

  私道の場合は、道路の維持管理や費用負担等で問題が生じます。

 

  他には、接道義務を果たしているかも非常に重要です。

  4メートル以上の幅員の道路に2メートル以上の間口で接していなければ原則建築はできません。

  『4メートル以上』の道路に接していない場合は、セットバック(道路後退)が必要となります。

 

 

3.電気、ガス、上下水道等の『ライフライン』

  電気が問題になることはあまりありませんが、

  『ガス』の場合は、『都市ガス』や『プロパンガス』の別が重要となります。

 

  また、電化住宅でガスの敷地内配管自体がない場合もあります。

 

  大きな団地で、団地の一箇所にガス配給施設があり、各戸に配給している『集中プロパン』もあります。

 

  『下水道』については、『公共下水・合併浄化槽・汲取』の別が重要です。

 

  『都市ガス』『上水道』『公共下水』に共通の問題として、

  前面道路が私道(『位置指定道路等』)の場合は、埋設管の所有者が誰なのかが非常に重要です。

  先程の例のように、私道の所有者が廃業した開発業者や分譲業者で、

  都市ガス・上水道・下水管の名義も廃業した業者名義ということがあります。

 

 

  *市町村の水道・下水道担当窓口、都市ガス会社で確認できます。

 

  IMG_7895

  岡山市水道課で頂いた『水道管路図』、『VP40(個人)』とは、

  『塩ビ厚肉管 40ミリ 個人管』のことです。

 

  実際、公共下水管の所有名義が、開発業者だったことがありますから、注意が必要です。

 

  もし、埋設管の維持管理や修繕等の対応や費用負担等で問題が生じます。

 

   以上の点が既存住宅を取引する際の代表的な問題点となります。

  また、具体的なことでお困りのことがありましたら、カウルまでご相談ください。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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