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『分譲マンションは管理を買え!!』その②~修繕積立金の積立額が重要です!!

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2016/04/14

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修繕積立金

こんにちは~!!

カウルグループの株式会社フェイス不動産コンサルティング 野邊(ノベ)です。

さて、前回の続編ですが、長期修繕積立金ですが積立の形態に2パターンあります。

均等積立方式  →計画期間中に均等に積み立てる方式です。

段階増額積立方式→当初の積立額をひかえ、階段的に値上げする方式です。

ほとんどのマンションは、②『段階増額積立方式』を採用しています。

その理由は、

販売会社は、ライバル分譲会社と「競争」をしています。

他の分譲物件より早く売却しなければなりません。

もし売れ残ったら、値下げをしなければなりません。

完成後、1年経過したら「新築」の表示が出来なくなります。

「中古」扱いになります。

「未入居・中古」の表示になります。

 

購入者は、金銭的な部分では、

①(物件価格)+(諸経費)

②毎月の費用=(月々のローン返済額)+(管理費・修繕積立金)

の2点で購入を検討します。

②部分においては

(月々のローン返済額)→金利・返済期間にかかわります。

 

唯一、分譲会社が調整できるのは、「修繕積立金」です。

分譲時のパンフレットには、「管理費」「修繕積立金」「駐車場代」等が、記載されています。

分譲時には、既に決まっているのです。

初めは、安く設定して、5年後10年後と増額されれば、購入時の『修繕積立金』を安く設定できるからです。

 

また、ほとんどのマンションは、予め作られた「管理規約(案)」を

マンションの売買契約と一緒に承諾する方式を採用しています。

『管理規約(案)承認販売方式』と言います。

それは、

①「管理委託契約」→〇〇管理会社に委託することを承認します。

②「管理規約(案)」→提示された「管理規約(案)」を承認します。

という内容を含んでいます。

その中に、長期修繕計画(案)もあり、将来の「修繕積立金」がどのように増額されるかも計画されています。

購入と同時にその計画(案)も承認します!!ということになります。

 

さて、以下は標準的なマンションの修繕積立の計画です。

IMG_8829

新築時に3700円/月

  ↓

7年後に6,500円/月

  ↓

17年後に13,500円/月

  ↓

23年後に15,500円/月

の増額が計画されています。

分譲マンションを購入の際、将来の「修繕積立金」の増額についても充分説明を受け、

理解したうえで購入したのなら良いですが、

その後の(管理組合の)総会では、分譲会社や管理会社のシナリオどおりに決議されていきます。

 

しかし、「修繕積立金」は、必要な資金です。

現在は、分譲会社や管理会社の意図する「修繕積立金」でも国土交通省のガイドラインの期待する金額の半分ほどしか積みあがっていないという指摘もあります。

それを補う方法は、①不足分を一時で金徴収②金融機関からの借入れ等の2つがあります。

①修繕時に、1戸につき50万円というように一時金で徴収します。

②独立行政法人住宅金融支援機構等から、管理組合が借り入れします。

 もちろん、元本や利息を返済しますから、その後の「修繕積立金」の増額を伴います。

 

マンション分譲時の「長期修繕計画」は、あくまで計画です。

最近は、東日本大震災と2020年の東京五輪に向けての工事需要で、修繕工事の見積もりが5年ほどの間に4割上昇したということを聞きました。

まずは、購入の際の「修繕積立金」の増額のリスクを充分理解しながら、

購入後は、管理会社任せではなく、自分自身のマンションという当事者意識で「修繕積立金」の適正値を把握することが必要だと感じます。

空家問題が昨今指摘されているように、戸建だけでなく分譲マンションの空家問題が今後生じるでしょう。

バブル期分譲された一部のリゾートマンションでは、すでに問題化されているようです。

 

建物の老朽化に伴い、空室率上昇、修繕積立金や管理費の未納、

それに伴い資産価値の更なる下落となる。

 

全ての管理組合員さんが当事者意識を持ち、「修繕積立金」を2倍に値上げしたマンションがあるようです。

充分積み上がった「修繕積立金」は、突発的な修繕に対しても迅速に対応できます。

中古マンションとしての魅力も増します。

「分譲マンションは、管理を買え!!」

まずは、「分譲マンション」という大きな共有財産を所有し、それを向こう40年、50年資産性を維持するためには大きな出費が伴うことを理解し購入すること、そこから全ては始まるのだと思います。

 

最近、分譲マンションの売却査定、売却依頼を多く頂くようになりました。

住宅ローンが多く残っているマンションや売れるか心配なマンションのご相談もカウルへご相談ください!!

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