『分譲マンションは管理を買え！！』～岡山も分譲マンションが増えてきました。
2016/04/06
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修繕積立金
こんにちは～！！
カウルグループ『株式会社フェイス不動産コンサルティング』の野邊（ノベ）です。
今日は、分譲マンションについてです。
当社にもご相談いただく機会が年々増えて参りました。
さて、岡山市、倉敷市にはどのくらいの分譲マンションがあるのか？
少し、データが古いですが、２０１３年１１月時点で（株式会社マンションデータサービスさんＨＰより）
岡山市北区 ２２９件 戸数１２，６４５戸 平均戸数 ５５戸
岡山市中区 ６６件 戸数３，２８１戸 平均戸数 ５０戸
岡山市南区 ４８件 戸数２，３９８戸 平均戸数 ５０戸
岡山市東区 ４件 戸数 １５９戸 平均戸数 ４０戸
岡山市 ３４７件 戸数１８，４８３戸 平均戸数 ５３戸
倉敷市 ８１件 戸数４，５７１戸 平均戸数 ５６戸
さて、最近お客様の立場に立って物件資料を深読みするようにしているのですが、
たいへん気になることがあります。
たとえば
この販売金額２５００万円の中古マンション
岡山市北区 岡山駅まで徒歩１５分
１４階建て６階部分 専有面積６１㎡ ２０１４年築
管理費 ４１００円（月額）
修繕積立金 ３４００円（月額）
あまりにも『修繕積立金』が安いよな～というような感覚を抱いてしまいます。
こんな金額の積立で、将来のマンションの外壁塗装やエレベーターや機械式駐車場の交換が賄えるのかな！？
あくまで『感覚』です。
では、幾らなら安心できるのか、そもそも『修繕積立金』って何？
その前にある３４００円の『管理費』との違いは？
というところをまとめてみました。
まず、管理費と修繕積立金の違いは、簡単に言いますと『使い道』の違いです。
『管理費』は、日々の保守・点検に要する費用、つまり通常の管理に要する経費に充当されるのが『管理費』です。
該当する主なものは、
・管理員人件費
・公租公課
・共用保守維持費及び運転費
・共用部分等に係る火災保険料その他損害保険料
・経常的な補修費
・管理組合の運営に要する費用
それに対して、
『修繕積立金』は、
『長期修繕計画に基づく修繕費等などの特別の管理に要する経費充当されるもの』
です。
この２つは、分けて経理処理をしなければならなく、
たとえば、管理員さんの人件費が不足したため、『修繕積立金』を取り崩して支払うことは原則許されません。
『修繕積立金』は、将来の長期修繕計画に伴う修繕や不測の事故等のためのもので、目的外の使用は許されないのです。
さて、『修繕積立金』は、幾らずつ積立てるなら大丈夫なのか？ 目安は？
実は、国土交通省のガイドラインが定められています。
その名称は、『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』（２０１１年４月策定）です。
それは、目安として、国土交通省が調査した『修繕積立金』の
①平均価格
②調査事例の３分の２が包括される幅
を示しています。
あくまで調査したマンションの平均値、安心を保証するものでは全くありません。
ガイドラインによると
金額の一例として、１５階未満、建築延床面積５０００㎡の場合、
①平均値は２１８円／㎡
②事例の３分の２が包括される幅 １６５円～２５０円／㎡
さらに機械式駐車場は、１台当たりの月額修繕工事費が別途定められています。
ここでは、先ほどの岡山駅まで徒歩１５分の例示のマンションの専有面積に
上記の単価を単純にかけてみますと
①平均値
専有面積 ６１．０㎡×２１８円／㎡≒１３，２９８円
②事例の３分の２が包括される幅
で計算すると １０，０６５円～１５，２５０円となります。
３，４００円＜１０，０６５円＜１３，２９５円＜１５，２５０円
大きな隔たりがあります。
感覚的に安いと感じながら、ガイドラインの平均値から計算してもかなり安いことが分かります。
分譲マンションに関する言葉で
『マンションは、管理を買え！！』
という言葉があります。
ここでの『管理』とは、
日々の管理は勿論、長期修繕計画に則った『修繕積立金』を活用する大規模修繕等を含んだ表現です。
『賃貸マンション』にも当てはまる言葉であると思います。
『借りるなら管理の良いマンション・アパートを借りろ！！』
『収益マンション・アパートを持つなら、管理の良い物件を持て！！』
さて、先かなり脱線しましたが、
先ほどの『修繕積立金』の金額で大丈夫なのでしょうか？
そこには、マンション分譲会社のトリックがあります。
また次回にまとめてみます。
最近、分譲マンションの売却査定、売却依頼を多く頂くようになりました。
住宅ローンが多く残っているマンションや売れるか心配なマンションもカウルへご相談ください！！
