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『不動産売買と事故物件』~心理的瑕疵の重要事項説明と告知義務について

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2016/02/10

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事故物件

こんにちは~ 株式会社カウル 野邊(のべ)です。

知り合いの遺品整理屋さんから紹介があり、岡山市北区に買取査定に行ってきました。

 

事前に前所有者ご夫婦が敷地内で自殺をされたという情報は頂いておりましたので、その上での訪問となりました。

 

当社では、このようないわゆる『事故物件』でも、積極的に検討するようにしています。

 

『任意売却』のような金融的に通常の売却が困難な物件もそうですが、

住宅やその敷地内での事故死や自殺、又は火災物件等の『事故物件』についても

適正・適法に不動産市場に流通させることも当社の責務の一つと感じています。

 

さて、宅地建物取引業法第47条で『・・・故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為』として、規定されています。

簡単に言いますと、

『購入希望者が知っていたら購入しなかった事実、又は購入意思を撤回するであろう事実』

を告知しなければ不動産業者は宅地建物取引業法違反になるということです。

 

しかし、まだまだ抽象的ですね。

具体的には、その程度や範囲は、各不動産業者の『誠実さ』と『過去の裁判例』に依存するところとなります。

 

『過去の裁判例』は、同種の事案につき裁判例として『先例拘束性』が期待できますから、従うべき基準と言えます。

 

『人の死』について

 ・自殺 

  過去7年程度までの『自殺』⇒不動産売買における『心理的瑕疵』となる

 ・殺人事件

  過去10年程度までの『殺人』⇒不動産売買における『心理的瑕疵』となる 

 ・火災による死亡(事故死)

  過去7年から10年程度までの『事故死』⇒不動産売買における『心理的瑕疵』となる 

 ・自然死、病死(寿命、大往生)

  ⇒基本的に『心理的瑕疵に当たらない』という判例です。

   例えば、所有者が老衰で死亡、翌日発見された等

   但し、長らく放置され、異臭・異色があった場合は、『心理的瑕疵』に該当する傾向があります。

 

 注意;以上は、あくまで判例です。2016年2月10日時点と解釈してください。

類似性の適否や時代の趨勢(消費者保護の更なる要請等)により今後異なった判決が下されることは十分想定されます。

 

さて、(統計上の根拠はわかりませんが)

『自殺等の事故物件を気にしない人は、人口の2%』と昔聞いたことがあります。

 

確かに、『事故物件』(心理的瑕疵物件)は、不動産市場では安く取引される傾向があります。

 

気にされない人は、『掘り出し物』のようにとらえて、お得感を得て購入されます。

 

私自身も、あまり気にしない方かもしれません。

気にしていては、私の業務自体が進まないところもありますから。

 

ただ、私がお客様にいつもお伝えするアドバイスは、以下の通りです。

 

『少しでも気にされる方は、購入を控えてください。

 人生は順調な時もあれば、思うように行かない時もあります。

 思うように行かない時どうしても、購入した物件が原因じゃないか!?

と考えてしまいますから』

 

とお伝えしてます。

 

当社としてもお客様のお役に立てたことになりませんし、やはりマイホームは人生でいちばん高価な買い物ですから。

 

当社では、『心理的瑕疵物件』については、『心理的瑕疵あり』と明記、

案内時及び申込時、重要事項説明時に重ねて説明しています。

また、裁判例のような経過年数、にかかわらず知り得た事実として、全てを説明しています。

 

不動産の買取・仲介については、どのような物件でもカウルにご相談ください!!

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