『決算』には安く売っても良い意図が働く
2015/12/29
Work
決算
皆さん、こんにちは。
『岡山の収益不動産のことならカウル』の三井です。
今回は、前回のブログの続きで、
不動産投資家勉強会で感じた、
『安く購入するコツ』について書いてみたいと思います。
皆さん、収益物件の価格についてどうお考えですか？
今は高いですよね！
適正価格は何によって決まるんでしょうか？
不動産業者さんが、『いい物件出ましたよ！』と提案してくれた物件は本当にお買い得なんでしょうか。
『不動産には定価がない』というのは周知の事実ですが、
『相場』という固定観念にとらわれてる方が多いのが現実です。
例えば、『最近このあたりのキャップレートは10％だからこの物件だと5,000万円ぐらいだろう』という具合に。
路線価や取引事例、キャップレートからある程度の相場観を持つことは大切です。
しかし、相場通りだから適正価格なのかと言えばそうとは言えません。
自宅であればそれでも構いませんが、
投資物件を買うのですから、
基準は絶対に購入する側になければいけませんね。
『満室利回り12％以上』とか
『キャッシュフロー300万円以上』とか
『積算評価の80％未満』とか
『返済比率40％未満』だとか。
『適正価格は購入する本人によって決まる』が正解です。
今回集まった投資家さんたちは皆さんご自身の『適正価格』をしっかりお持ちのようです。
しかもその『適正価格』はどちらかと言うと『とても安い』です。
その基準に見合う物件はなかなかお目に掛かれないのですが、
だからこそ人の2倍3倍と行動されているのだと思います。
そして購入された物件のほとんどは『安くなる理由』を持った物件でした。
不動産を安く仕入れるためには、
安くても売却したいと思われる売主側のニーズを捉えなければなりません。
売主さんの抱える問題を解決することで不動産を安く購入させていただくのです。
安くても不動産を売却したい売主さんの抱える問題はいくつかあります。
（一般住宅含む）
・ローン
・相続
・離婚
・住み替え
・移転
・共有
・劣化
・・・
売主さんの切実な問題を解決できた対価として不動産を安く購入させて頂けるわけです。
今回勉強になった理由は『決算』でした。
会社の決算には様々な意図が働きます。
節税、
棚卸し処分、
BSのオフバランス（バランスシートから資産を外すことです。BSが軽くなります）
不動産を売ることでの売却損益の金額よりも、
大きな効果を見込むからこそ、
決算までに早く売れるなら相場より安くてもありがたいとなるわけです。
『決算』にはそのような意図が働くことがあります。
自分の適正価格の物件を求めて、
安くても売りたいニーズを探して掴む人が、
相場にとらわれない購入の仕方をしていっているのだろうと思います。
ご参考にして頂けたら幸いです。
