ながく住んで頂きましょう。

blog

2015/09/05

Work

カウル十日市

皆さん、こんにちは。
『岡山の収益不動産のことならカウル』の三井です。

前回のブログで、
『空室ができたら』しっかりとコストをかけてまずは入居していただきましょう。
という内容をお伝えしました。
以前と比べ新しい入居者を探すコストは高騰していっています。
その時代の変化にしっかりと対応し、投資すべきコストはしっかりと掛ける姿勢が大事ではないかという内容でした。

しかし、『空室ができたら十分なコストをかける』だけでは経営が苦しくなるばかりです。
では、どうすれば良いのか。

いま入居して頂いている方々に、ながく住んで頂くことです。

これはあたり前のことですが案外大事にされていません。
ながく住んで頂くためには、支払う賃料と同じかそれ以上の価値を入居者さんに感じて頂く必要がありますが、
実際にはながく住めば住むほど設備は古くなりお部屋の価値はだんだんと低くなってしまいます。

管理会社さんも大家さんもそれを承知してはいますが、
5年経っても10年経っても故障しないかぎりは設備の更新をしない、というのが業界の常識です。
入居者さんからの故障したという電話が鳴らないことを祈るという姿勢が管理会社さんや大家さんの当たり前ではないでしょうか。

しかし、時代は変わりつつあります。
新規の入居者さんを探すコストが高騰している今、
そのような姿勢では今まで通り退去が起こり、新規の入居者さんをまた高いコストを掛けて探さなくてはならないという悪循環におちいってしまいます。

『１：５の法則』と『５対２５の法則』というものがあります。

『１：５の法則』とは、同じ金額を払う顧客であっても、新規顧客に販売するコストは既存顧客に対する販売の５倍のコストが掛かりますよ、という法則のこと。
『５対２５の法則』とは、顧客離れを５％改善すると、利益が最低でも２５％は改善するという法則のことです。

つまり、入居者さんにながく住み続けて頂くことは、新規の入居者さんを探すよりはるかにコストが安く、利益が上がるということを、
この２つの法則は表しています。

そのため、中長期的に見れば、新規入居者さんを次々と探すよりも、いま入居して頂いている入居者さんをより大事にした方が、時間と共に大きな利益を大家さんにもたらしてくれるのではないかと思うのです。

リニューアル中のカウル十日市の写真。
壁面や廊下部分をすべてきれいに塗り替えています。エレベーターも交換します。
お困りごとはありませんか？入居者さんからのご要望を積極的にお聞きしています。
今は職人さんが現場にいるため特別迅速に対応できています。

『大家の方が強い』という時代は終わったと思っています。

これからは今いる入居者さんとの顧客接点を増やし、
ご不満や不具合を積極的にお聞きし、
誠実に対応していく姿勢が必要になるのではないでしょうか。

前回のブログで申し上げた『空室ができたらしっかりとコストをかけてまずは入居していただく』という姿勢はこれからももちろん必要です。
それ以上に今いる入居者さんに対するサービスの意識を今まで以上に高めてお金も時間も手間もかけることが大事ではないかと思います。