奥様へ自宅の名義を移したいという相談が増えています!!
2015/09/08
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不動産
こんにちは～。天気の悪い日が続きますね。
株式会社カウル スタッフ野邊です。
先週末（土曜日）、知合いから相談があるということで、倉敷市に行ってきました。
内容は、『自分の名義のマンションを奥様の名義にしたいのだが』という内容でした。
『離婚が前提のお話か！？ なんだか切実な問題だなぁ』と感じながら、いやいや平均寿命で考えると男性《８０．５０歳》に対し女性《８６．８３歳》と女性が《６歳》も長生きします。
あくまで平均ですが。
それなら、早めに奥様の名義に変えて、夫の相続財産とは別のものにしておくという考えもあるようです。
さて、問題は税金です。先ずは、贈与税。
贈与を受けた奥様に多額の税金がかかるのなら止めとけば良かったということになりますから。
ここで、『夫婦間の住居用財産の贈与の特例』というのがあります。
婚姻期間が２０年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するために金銭の贈与が行なわれた場合、基礎控除１１０万円のほかに最高２０００万円までの配偶者控除できるという便利な特例があります。
（具体的な案件についての法令適用の判断については、税務署窓口や税専門家への相談をおすすめします。）
今回の場合は、不動産固定資産税評価額が８００万円ですから、贈与を受ける奥様には、贈与税の負担なくご自宅を取得することが可能なようです。
８００万円（不動産固定資産税評価額）－（１１０万円＋２０００万円）→０円
次は、不動産を売買や交換・贈与で取得した場合は、不動産取得税が課税されます。
ここでも、『中古住宅購入の際の不動産取得税の軽減措置』というのがあります。
この度の物件は平成９年４月１日以降に新築された中古物件のため、１２００万円が課税標準額から控除されるため、計算してみると税金はかかりませんでした。
（具体的な案件についての法令適用の判断については、税務署窓口や税専門家への相談をおすすめします。）
８００万円（固定資産税評価額）－１２００万円×３％→０円 *実際には、土地の課税標準額の算定は、固定資産税評価額×１／２として計算する特例措置が認められます。
最後に、登記の際に課税される登録免許税ですが
贈与の場合は、（固定資産税評価額）×２０／１０００課税されます。
８００万円×２０／１０００＝１６万円 これは、仕方がないです。
さてここで、一つ大きな問題が残っています。
今回の不動産には、住宅ローンが残っています。つまり抵当権という約定担保物件が設定されています。
抵当権の付いた物件を贈与することは私法上問題はないですが、ただ銀行から融資を受けた際の金銭消費貸借契約書や保証会社との保証委託契約書に譲渡禁止特約がほとんどの場合に付いてありますから、この点の確認が必要となります。
許可を得ずに名義を変えている場合をたまに見かける場合がございますが、これは自己責任ということになります。
さて、先日購入した『サンスベリア・サムライドワーフ』ですが新しい芽が出てきました。
もう少し大きくなったら株分けをしてあげないとと思っています。
当社管理の大型賃貸物件『カウル十日市』ですが、引続き入居者募集をしています。
興味を持たれている方は、いつでも内見可能です。どうか連絡下さい。
